ZOOM SUR LE PRINCIPE DE COMPENSATION MIS EN PLACE AU PAYS BASQUE

L’attractivité du marché de l’immobilier au Pays Basque ne cesse de croître : hausse des prix que ce soit à la location ou à l’achat, une demande en constante évolution et une offre « faible » avec des biens se faisant de plus en plus rare. Le marché se tend et il est de plus en plus difficile de se loger… 

C’est pourquoi après Paris, Bordeaux ou encore Nice, le principe de compensation a été adopté le 5 mars 2022 par la communauté d’Agglomération du Pays Basque (CAPB).

Le principe

La compensation est un mécanisme réglementaire consistant à contraindre les personnes qui souhaitent louer un bien en meublé touristique de manière permanente en les obligeant à créer un nouveau logement. Ce logement devra être décent, se situer dans la même commune et avoir avec une surface équivalente. Ce règlement s’adresse tant aux personnes physiques que morales (société civiles immobilières par exemple).

A compter du 1er juin 2022, un propriétaire qui voudra louer un bien en meublé touristique devra demander à la mairie de la commune un changement d’usage. 

Pour que la demande soit acceptée, le propriétaire devra compenser. Mais alors, comment? 

En transformant en logement des locaux non dévolus à l’habitation tels que des bureaux, commerces. On créé donc un nouveau logement à l’année malgré « la perte » d’un logement destiné à de la location meublé touristique.

Le but

D’après Alda, une association qui défend les droits des personnes des quartiers et milieux populaires au Pays Basque Nord, il y a au minimum entre 6000 et 7000 meublés touristiques recensés au Pays Basque (fourchette basse). En réalité, d’après eux, ils seraient plutôt aux alentours de 10 000. L’objectif est de transformer des biens actuellement en location saisonnière, en location « classique » à l’année, pour permettre de favoriser le logement pour les ménages locaux et donc tenter de réduire la très forte tension sur le logement, notamment sur la Côte Basque.

Les Villes concernées

Le principe de compensation concerne 24 communes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.

Les Exceptions

• Les résidences principales qui sont louées ponctuellement en location touristique dans la limite de 120 jours par an. 
• Les biens loués en bail étudiant 9 mois par an (de septembre à juin), et en location saisonnière de juin à août.
• Les logements qui sont inclus dans l’emprise de la maison en résidence principale du propriétaire. En effet, ces biens ne sont pas forcément adaptés à la location à l’année dû au fait, soit de la promiscuité avec le propriétaire, parfois également d’un accès non différencié, ou de charges non individualisées, ou encore d’une isolation phonique insuffisante, etc…

NOTRE REGARD

L’objectif est clair, lutter contre les propriétaires de résidences secondaires qui les louent de façon saisonnière, les Loueurs Meublé Non Professionnel (LMNP) et les Loueur Meublé Professionnel (LMP). En revanche pour les propriétaires dont cela n’est pas l’activité principale, il n’y aura aucun impact.

Contrairement, au Loueur Meublé Non Professionnel et Professionnel qui vont être fortement impacté…

Cette mesure est positive pour l’hôtellerie qui depuis des années souffre de ne pas être logée à la même enseigne.

Le vrai sujet qui n’est pas abordé concerne les logements vacants… ll serait judicieux que les mairies préemptent en expropriant les propriétaire. Le but? Louer derrière ou vendre à des primo-accédants, ou encore à des locaux exclusivement…