Vers une révolution énergétique : les passoires thermiques exclues de la location

En 2021, le Gouvernement a voté la loi Climat de lutte contre le dérèglement climatique, lançant un grand projet de rénovation du parc immobilier français. Cette initiative vise à inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour réduire l’empreinte carbone de leurs logements. En août 2023, un décret est venu préciser les modalités d’interdiction de location des passoires thermiques, marquant une étape cruciale dans cette transformation. Tic Tac fait le point !

Pour rappel : qu’est-ce que le DPE ? 

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) « renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre ». Créé en 2006, il est obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien et indique la classe énergétique du bien. Pour rappel, c’est un peu comme à l’école, la classe A équivaut à la meilleure note et la G à la pire. La notion de « passoires thermiques » fait généralement référence aux logements notés F et G.

Le calendrier de l’Interdiction

Le décret en date du 18 août 2023 et publié au Journal Officiel du 20 août fixe un calendrier strict pour l’interdiction de location en fonction de la classe énergétique de l’habitation en France métropolitaine :

• Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2025.
• Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2028.
• Interdiction à la location des logements classés E au 1er janvier 2034.

Les territoires d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte) suivent un calendrier similaire, mais avec des échéances légèrement décalées :

• Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2028.
• Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2031.

Si un logement ne respecte pas le seuil minimal du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le locataire a le droit de saisir un juge, qui peut imposer des travaux de rénovation conformément à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il est important de noter que les logements classés G et F, bien qu’autorisés à la location pour le moment, font déjà l’objet d’un gel des loyers.

Des exceptions prévues

Le décret prévoit certaines situations exceptionnelles où un juge ne peut pas exiger de travaux de rénovation énergétique du propriétaire bailleur. Ces situations comprennent :

1. Lorsque la réalisation des travaux risque de fragiliser la structure du bâtiment. Dans ce cas, le propriétaire doit fournir une « note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ».
2. Dans les situations où la ville n’accorde pas d’autorisation pour des travaux entraînant une modification de l’architecture extérieure. Cela peut se produire à proximité de monuments historiques, d’immeubles classés ou dans des quartiers également classés.

Une autre exception concerne les logements en copropriété. Un juge ne peut pas contraindre un propriétaire bailleur à effectuer des travaux si l’amélioration du DPE dépend de travaux sur les parties communes et que les autres propriétaires s’opposent à leur réalisation.

L’impact sur le marché locatif

Cette réglementation affecte significativement le marché locatif en France. Les propriétaires bailleurs doivent prendre des mesures dès maintenant pour effectuer des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent continuer à louer leur bien. Le durcissement progressif de la réglementation sur les locations en fonction du DPE est déjà en cours, avec l’interdiction de louer les logements classés G+ depuis janvier 2023. Selon les données, environ 44 % du parc locatif privé sera concerné par cette interdiction à la location d’ici à 2034. Cette mesure a un impact majeur sur les propriétaires bailleurs, en particulier dans les copropriétés, où les travaux peuvent prendre plusieurs années à être approuvés. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime que le calendrier est difficilement tenable, en particulier pour les copropriétés. Les propriétaires bailleurs cherchent des alternatives, notamment la vente de leurs biens à des ménages occupants ou la location saisonnière de type Airbnb, qui n’est pas encore soumise à cette interdiction.

NOTRE REGARD

N’achetez surtout pas de logements sans DPE et méfiez-vous de l’achat d’un logement de classe E, à moins d’obtenir un gros rabais sur le prix de vente ! 2034, c’est déjà demain. Cette mise en place va tendre encore plus le marché locatif dans les zones déjà tendues. En effet, certains propriétaires ont du mal à régler les charges de copropriété, alors envisager des travaux dans leurs biens…