Fiscalité des locations meublées : ce qui change en 2025

Les propriétaires de locations meublées vont devoir composer avec plusieurs nouveautés fiscales en 2025. Deux mesures principales sont à retenir : un encadrement renforcé des locations saisonnières et une modification du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Des évolutions qui pourraient impacter directement la rentabilité des investissements locatifs.

Un encadrement plus strict des locations saisonnières

Face à la multiplication des locations de courte durée, en particulier via des plateformes comme Airbnb, l’État et les collectivités locales ont décidé de poursuivre le durcissement des règles fiscales et administratives en 2025. Objectif : réguler ce marché qui contribue à la pénurie de logements dans certaines villes et à la hausse des loyers. Trois leviers principaux sont activés.

1. Une durée maximale de location abaissée

À partir de 2025, les communes auront la possibilité de réduire la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé touristique. Aujourd’hui fixée à 120 jours par an, cette limite pourra être abaissée localement, jusqu’à 90 jours ou moins, dans les zones les plus tendues, comme ici, dans notre cher Pays basque.

L’objectif : préserver l’offre locative classique et éviter que trop de logements soient détournés vers la location de courte durée, au détriment des habitants locaux.

2. Des obligations administratives renforcées

Les démarches administratives continuent à se durcir. Les propriétaires doivent systématiquement :

• Déclarer leur activité en mairie
• Obtenir un numéro d’enregistrement à mentionner dans toutes leurs annonces
• Effectuer, dans certaines communes, une demande d’autorisation de changement d’usage, notamment si le bien est une résidence secondaire

Les contrôles seront renforcés, avec des sanctions en cas de non-respect de ces obligations. Les communes auront ainsi davantage d’outils pour contrôler et limiter les locations saisonnières sur leur territoire.

3. Un pouvoir local de régulation élargi

Les collectivités disposeront désormais d’un pouvoir accru pour encadrer ce type d’activité. Elles pourront notamment :

• Fixer des quotas de meublés touristiques par quartier ou par immeuble
• Interdire la location saisonnière dans certains secteurs
• Imposer des règles de compensation : par exemple, pour transformer un logement en location touristique, il faudra créer un logement classique en parallèle

Ces mesures visent à endiguer la pression sur le marché locatif et à préserver le parc immobilier à destination des résidents.

Un abattement fiscal réduit

Autre levier de la réforme : la réduction de l’abattement fiscal appliqué aux revenus des locations saisonnières dans le régime micro-BIC.

À partir de 2025 :

• Pour les meublés classés, l’abattement passe de 70 % à 50 %
• Pour les meublés non classés, il avait été réduit de 50 % à 30 % au 01/01/2024.

Cette diminution de l’abattement fiscal augmente la part des loyers imposable. En clair : les propriétaires paieront davantage d’impôts sur leurs revenus locatifs issus de la location touristique.

Un nouveau mode de calcul de la plus-value défavorable aux investisseurs

Et ce n’est pas tout… La réforme fiscale 2025 modifie aussi les règles du jeu à la revente. Désormais, les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) devront intégrer les amortissements pratiqués lors du calcul de la plus-value immobilière pour ceux qui étaient au régime réel.

Jusqu’ici, les investisseurs pouvaient déduire l’amortissement de leurs revenus locatifs pour alléger leur fiscalité, sans que cela n’impacte la plus-value au moment de la vente. Ce ne sera plus le cas. Dès 2025, le prix d’acquisition sera diminué des amortissements comptabilisés, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Autre précision : cette mesure est rétroactive et s’applique à toutes les ventes conclues à partir du 1er janvier 2025.

Les propriétaires pourront néanmoins atténuer cet effet fiscal en jouant sur la durée de détention du bien. Les abattements pour durée de détention restent applicables pour les biens détenus en nom propre :

• Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans
• Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans

Il sera donc crucial, pour les investisseurs concernés, de repenser leur stratégie patrimoniale face à ces nouvelles règles.

NOTRE REGARD

Ces mesures fiscales traduisent une continuité amorcée dans le durcissement du cadre fiscal autour des locations meublées, notamment des locations saisonnières. Leur objectif est avant tout de réguler un marché qui, ces dernières années, a mis une pression incroyable sur le  marché du locatif nu car plus rentable fiscalement.

Ces réformes sont à surveiller de près ! Elles rendent certains investissements locatifs moins attractifs, notamment à court terme, en augmentant la pression fiscale sur les revenus et sur les plus-values à la revente.

Faut-il pour autant renoncer à investir en location meublée ? Pas nécessairement. Ces dispositifs restent intéressants pour qui adopte une stratégie de long terme, intégrant la durée de détention et une gestion patrimoniale globale. La clé sera d’adapter les projets aux nouveaux paramètres fiscaux, de ne pas miser uniquement sur la fiscalité et de bien mesurer les impacts à la revente.

Notre recommandation : réévaluer vos investissements existants, et surtout, ne pas avancer seul face à ces évolutions. Il est plus que jamais nécessaire d’être accompagné pour optimiser la gestion de vos biens, sécuriser votre stratégie d’épargne et envisager d’autres solutions patrimoniales si nécessaire.

Nous sommes à vos côtés pour vous aider à faire les bons choix.

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