Crédit immobilier : de nouvelles perspectives avec l’assouplissement des normes du HCSF ?

publié le 8 février 2024

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), dont la mission est de veiller à la stabilité financière en France, a mis en place plusieurs mesures visant à assouplir les normes régissant l’accès au crédit immobilier en France. Voici un résumé des principales modifications apportées par ces réformes et ce qu’elles changent très concrètement.

1 / Allongement de la durée de crédit pour l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux

Si le bien que vous souhaitez acheter nécessite des travaux de rénovation, la durée maximale du crédit a été augmentée à 27 ans (au lieu de 25 ans). Vous gagnez 2 ans avec un différé d’amortissement de 2 ans. Cette extension est conditionnée au fait que le coût des travaux représente au moins 10 % du montant total du crédit, alors qu’il était de 25 % auparavant.

2 / Augmentation de la capacité d’emprunt

Désormais, le calcul du taux d’endettement n’inclut plus le remboursement du prêt-relais, si vous en avez un. Le prêt-relais, qui sert à financer la période entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau, est exclu du calcul du taux d’endettement, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.

3 / Procédure de réexamen en cas de refus de prêt

Le HCSF soutient une procédure de réexamen, mise en place par la Fédération Bancaire Française en cas de refus de prêt immobilier. Cette procédure permet aux emprunteurs de comprendre les raisons du refus et d’obtenir une révision de la décision si leur situation financière le permet.

4 / Dérogation à la règle des 35 % d’endettement

On rappelle qu’il existe deux règles principales pour le calcul d’un crédit immobilier :

  • La durée maximale d’emprunt est fixée à 25 ans, sauf exception que nous venons d’évoquer en petit 1 !
  • Le taux d’endettement est plafonné à 35 %, ce qui signifie que le montant total de vos mensualités de remboursement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus d’emprunteur.

Désormais, avec cet assouplissement du HCSF, les banques sont autorisées à dépasser le seuil des 35 % d’endettement dans certaines conditions. Le HCSF permet aux banques de lisser sur trois trimestres le quota de 20 % de dossiers excédant ce seuil, avec une répartition de 70 % pour l’achat d’une résidence principale et 30 % pour les profils primo-accédants.

 

 

NOTRE REGARD

Cette décision du HCSF est une excellente chose. Elle va, sans aucun doute, permettre à des dossiers refusés en 2023 de pouvoir être validés. Elle va permettre de relancer les transactions dans l’ancien et notamment sur les passoires énergétiques. En effet, et comme vous le savez, les biens ayant un DPE classé G+ au 1er janvier 2023 ne peuvent plus être loués. Et au 1er janvier 2025, ce sera au tour des biens avec un DPE classé G puis le 1er janvier 2028 les biens classés F subiront la même règle. Aujourd’hui, certains propriétaires, soit n’ont pas les moyens d’effectuer ces travaux de rénovation énergétique, soit ne veulent pas s’embarrasser d’un tel chantier et préfèrent vendre en bradant leurs biens. Certaines CSP (Catégorie Socioprofessionnelle) vont entrevoir, grâce à l’assouplissement des normes, une occasion de devenir propriétaire de leur résidence principale. On vous donne rendez-vous à la fin de l’année 2024, pour voir si ces mesures ont effectivement permis de débloquer l’impasse dans laquelle se trouvent les propriétaires de logement avec un mauvais DPE.

 

 

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